FAQ

Tutte le risposte alle tue domande

Un'asta è una vendita al migliore offerente. Può essere stabilito un prezzo minimo e nel caso in cui l’asta non lo raggiunga, la vendita non avviene. La finalità dell’asta immobiliare è la vendita di unità immobiliari con lo scopo di recuperare il mancato pagamento di crediti da parte del debitore. Attraverso il processo d'asta si cerca l’incontro tra domanda ed offerta, che si raggiunge col prezzo di aggiudicazione. Ma è la legge che garantisce e regola la vendita in asta: la procedura d'asta è strutturata per tutelare sia i creditori che i debitori. Alla fine, se l'asta è andata a buon fine, le somme ricavate consentono ai creditori di recuperare in tutto o in parte una perdita economica che hanno subito a causa del debitore. L’asta immobiliare quindi, è una procedura giudiziale regolata dalla legge: si definisce "procedura giudiziale esecutiva" ed è gestita dal Giudice dell'esecuzione nominato dal Tribunale.
Secondo la legge tutti possono partecipare all'asta tranne il debitore. Non occorre l’assistenza di un legale o di un altro professionista e la vendita non è gravata da alcun costo di mediazione. Se si vuole delegare la partecipazione si può: a) incaricare un legale dandogli un mandato a partecipare (mandato per persona da nominare). b) dare la procura speciale notarile alla persona che si incarica a partecipare.
Il prezzo dell'immobile in asta è definito base d'asta: è un dato legale che viene stabilito dal Giudice dell'esecuzione sulla base della valutazione tecnica di un perito del tribunale, ovvero di un esperto a cui il giudice si affida. Ogni qual volta che un'asta vada deserta il Giudice, per migliorare la vendibilità dell'unità immobiliare diminuisce generalmente il prezzo del 25%, definendo in tal modo la nuova base d'asta, pubblicata a norma di legge.
L'acquisto di un immobile in asta è generalmente più conveniente perché: A) In primo luogo non ci sono né spese notarili, infatti il decreto del giudice che trasferisce l’immobile all'aggiudicatario ha lo stesso valore del rogito notarile, né spese di intermediazione. B) La convenienza aumenta quando un’asta va deserta, cioè nessuno presenta un’offerta. In quella successiva il prezzo d’asta viene ridotto del 25% mediamente (salvo diverse disposizioni del giudice). Se si acquista alla terza asta, ad esempio, il prezzo può essere scontato di oltre il 50%.
Una volta identificato l’immobile d’interesse, bisogna: Analizzare i documenti d’asta, compilare la domanda di partecipazione e depositare le cauzioni.
Si possono trovare annunci sui giornali a diffusione locale e sui siti internet autorizzati. Esiste un elenco di siti web che sono autorizzati dal Ministero di Giustizia alla pubblicazione delle aste e dei documenti legali (sito del Ministero di Giustizia). Molti Tribunali gestiscono un proprio sito web dove vengono pubblicate e periodicamente aggiornate le aste relative al singolo Tribunale. È da tenere presente che le aste immobiliari sono soggette a pubblicità obbligatoria: per legge devono essere pubblicate almeno 45 giorni prima del giorno fissato per l'asta.
Unico costo è la marca da bollo da allegare alla domanda di partecipazione. Contestualmente alla presentazione dell’offerta è necessario depositare un assegno circolare come cauzione, generalmente pari al 10% del prezzo offerto. Se non ci si aggiudica l'immobile, la cauzione è restituita lo stesso giorno dell'asta, in tempo reale.
Il primo è l'Avviso d'asta, documento nel quale sono elencate tutte le informazioni riguardanti l’asta dell’immobile, le linee guida per partecipare, le modalità e termini di svolgimento. Il secondo è la CTU, cioè la consulenza tecnica d'ufficio: questo documento contiene la stima di un esperto, un perito nominato dal giudice che dà una valutazione dell'immobile. Da tener presente che se la data della CTU precede di molto tempo la data nella quale è fissata un'asta, la stima potrebbe non essere più attuale; in tali casi è consigliabile compiere un confronto con i valori correnti del mercato immobiliare della zona dove è ubicato l'immobile in vendita.
Si può visitare un immobile all'asta chiedendo un appuntamento al custode e/o al delegato alla vendita. I riferimenti di queste due figure sono sempre indicati nell'Avviso d’asta.
Una volta identificato l'immobile d'interesse, si compila la domanda di partecipazione con tutti i dati riguardanti l'immobile contenuti nell'Avviso d'asta, si allega una marca da bollo, si allega il documento d'identificazione del partecipante, si inserisce l’offerta in busta chiusa ( superiore alla base d'asta) e si allega l'assegno circolare con la cauzione stabilito nell'Avviso d'asta (in genere il 10% dell'offerta). Il tutto deve essere consegnato nei termini indicati nell'Avviso d'asta presso la cancelleria del Tribunale incaricato della vendita.
L’Avviso d’asta riporta tutte le linee guida riguardanti lo svolgimento dell’asta di un immobile. Generalmente può svolgersi in queste fasi: 1) Asta senza incanto - si presenta un'offerta in busta chiusa. 2) Asta con incanto – si possono effettuare rilanci sul prezzo base e poi sull'offerta precedente. 3) Eventuale aggiudicazione. Se l’asta va deserta per mancanza di offerenti si emette un nuovo Avviso d’asta con le date della nuova asta.

Generalmente il prezzo base della nuova asta è ridotto del 25% rispetto a quello dell’asta precedente ed è riportato nel nuovo Avviso d’asta. Questo, però, avviene nel caso in cui il Giudice non disponga diversamente. Bisogna tenere presente che se la convenienza di acquisto di un’unità immobiliare in un’asta è alto, tendenzialmente attirerà altri potenziali offerenti e il prezzo potrebbe alzarsi. Al contrario un’unità immobiliare con un prezzo in linea con il mercato o di poco più basso (si ricorda comunque sempre senza spese notarili né d'intermediazione) potrebbe non suscitare un grande interesse di altri offerenti in sede d’asta e per questo potrebbe essere aggiudicata senza rialzi del prezzo.

Per trasferire la proprietà del bene il Giudice dell'esecuzione emette il decreto di trasferimento. Con questo decreto si ordina al Conservatore di cancellare tutte le formalità pregiudizievoli come ipoteche e pignoramenti, consegnando l’immobile all'aggiudicatario libero da qualsiasi altro diritto di terzi. Le iscrizioni e trascrizioni sono cancellate a cura del professionista delegato alla vendita. In genere, le spese relative a tale attività vengono sostenute dalla procedura esecutiva.
L’aggiudicatario di un immobile dovrà pagare: 1) imposte di registro. 2) imposta catastale fissa. 3) imposta ipotecaria fissa. Se l’aggiudicatario acquista l’immobile come prima casa, potrà usufruire delle agevolazioni fiscali. Per gli immobili soggetti ad Iva notevole è la complessità della materia fiscale e la numerosità di casi differenti. Per calcolare le imposte bisogna analizzare i seguenti casi. 1) immobile residenziale - immobile commerciale 2) debitore privato – debitore società 3) aggiudicatario privato – aggiudicatario società Data la complessità della materia si segnalano solo le ipotesi più frequenti: A) immobile residenziale: • imposta del 9% sul valore di aggiudicazione • imposta catastale: € 50 • imposta ipotecaria: € 50. B) immobile come prima casa - agevolazioni fiscali: • imposta del 2% sul valore di aggiudicazione • imposta catastale: € 50 • imposta ipotecaria: € 50.
L’aggiudicatario deve pagare le spese condominiali relative all'anno in corso e all'anno precedente. Per accertarsi dell'entità si consulta l'Avviso d'asta, la CTU o il custode giudiziario.
Se l’immobile è occupato con regolare contratto d’affitto, l’aggiudicatario deve attendere la scadenza del contratto per entrare nel possesso del bene. Naturalmente ha diritto ad incassare il canone di locazione. Se il contratto di locazione è stato registrato in data successiva al pignoramento non è valido e l’aggiudicatario può richiedere l’immediata liberazione.
Alcuni istituti di credito hanno stipulato apposite convenzioni con i Tribunali per l’erogazione di mutui senza richiedere nuove perizie di stima. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente previsto che venga automaticamente annullata l'operazione finanziaria di mutuo.
EasyAsta contiene una selezione sempre aggiornata delle migliori aste immobiliari, selezionate dal suo team di esperti. Per ciascuna unità immobiliare il sito mostra un giudizio di convenienza e delle schede di informazioni complete, di rapida comprensione, immediate ed aggiornate in tempo reale. Inoltre dà servizi di assistenza informativa, di consulenza legale, fiscale e finanziaria, oltre che di supporto alla partecipazione. EasyAsta, attraverso la sua mail assistenza@easyasta.it, non solo offre approfondimenti, spiegazioni, ulteriori informazioni, ma anche assistenza in caso si voglia partecipare ad un asta, mediante un team di esperti.
La sezione il "Tutto sulle aste" spiega in dettaglio il processo d'asta. Inoltre, dopo la registrazione gratuita si può scrivere a assistenza@easyasta.it, indicando di quale immobile si vogliono informazioni e su quali aspetti si vuole un approfondimento.
Il trasferimento della proprietà dell’immobile all’acquirente in asta viene sancito dl decreto di trasferimento del Giudice che, oltre ad avere valore di rogito notarile, è un titolo esecutivo per l’immediato rilascio dell’immobile occupato dal vecchio proprietario “debitore” o da terzi non aventi titolo.
In questo caso se l’immobile è occupato con contratto di affitto regolare preesistente al pignoramento, l’acquirente in asta continuerà a percepire l’affitto fino alla scadenza del contratto di affitto.